La abogada Cillas Abadía Escario, abogada de desahucios en Zaragoza desde hace 25 años, responde a unas interesantes preguntas sobre el desahucio express, que mucha gente se plantea cuando quiere desalojar a un inquilino de su vivienda.

¿Qué es un desahucio express?
Es un procedimiento judicial cuyo objeto es la recuperación de la finca entregada en arrendamiento por el arrendador o propietario a unos ocupantes legales (inquilinos) o ilegales (okupas).

¿Existen diferentes tipos de desahucios?
Sí. El desahucio puede ser por falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a ésta (suministros, gastos de comunidad y otros pactados en el contrato) por parte del inquilino y también por expiración del plazo de duración del contrato de arrendamiento, en los casos en los que el arrendatario no quiere abandonar el inmueble. Existe un tercer caso que también se tramita a través del juicio de desahucio y es cuando se persigue recuperar la posesión de la finca, que se ha cedido en precario.

¿En qué consiste el juicio de desahucio por falta de pago?
Es el más habitual dentro de los desahucios y a través de él, el arrendador puede solicitar al juzgado la recuperación de su finca o también, la entrega de las cantidades que le adeuda el arrendatario. En ambos casos, la razón será la falta de pago de las rentas u otras cantidades acordadas en el contrato por parte del inquilino.

¿Es un procedimiento rápido?
Actualmente se ha simplificado mucho la tramitación, pues si tras ser requerido judicialmente el arrendatario, no formula oposición en el plazo de diez días, el procedimiento se da por finalizado y no se celebra juicio.

¿Se recupera el inmueble en ese tiempo?
No, hay que esperar a la fecha que se señale para el lanzamiento.

¿En qué consiste el juicio de desahucio por terminación del contrato o por precario?
En estos casos, el demandado tiene diez días para contestar a la demanda y se celebra juicio siempre que al menos, una de las dos partes los solicite al juzgado. Si no lo solicita ninguna parte y el juez tampoco lo considera necesario, se dictará sentencia.

¿Qué se puede hacer si se tiene la casa “okupada”?
En caso de “okupas” lo más rápido es acudir al procedimiento civil, aunque no se tramita con mucha celeridad, no es inmediato. Se tiene que interponer una demanda en que se solicite la inmediata recuperación de la plena posesión de la finca, acreditando que se trata de la morada del demandante mediante escrituras de propiedad, datos registrales, facturas de consumo de suministros, testimonios de vecinos o incluso, un contrato de arrendamiento, en el caso de arrendatarios, pues también éstos pueden iniciar el procedimiento de desahucio.

¿Cuándo se notifica la demanda a los “okupas”?
De forma inmediata y a partir de la notificación disponen de cinco días para acreditar que tienen alguna vinculación con la finca, ya sea un contrato u otro título que les conceda el derecho a permanecer en ella.

¿El desalojo de los “okupas” es inmediato?
No. Si no presentan ningún título que les legitime, el juzgado dará orden de lanzamiento de la vivienda, afectando el Auto dictado a todos los habitantes del inmueble. Sin embargo, si presentan un documento que justifique su presencia, no habrá desahucio inmediato y habrá que esperar a que se celebre el juicio para ver si el juzgado estima legítima la documentación presentada.

¿Quién tiene que hacer la denuncia?
Siempre un titular del inmueble, ya sea el dueño o el arrendatario, pero las comunidades de propietarios no están legitimadas para ello, creándose en estos casos una indefensión, pues a menudo, los okupas se instalan en viviendas propiedad de bancos, empresas o fondos buitre que no están protegidas por la ley, sólo lo están las personas físicas.

¿En qué consiste el lanzamiento de una vivienda?
Es el desalojo de sus ocupantes, ya sean éstos legales o ilegales, para que el propietario recupere su finca.

¿Y si el inquilino no quiere abandonar la vivienda?
En el lanzamiento se presentan en la finca: la comisión del juzgado, el procurador, un cerrajero y una patrulla de policía, si se le avisa. Si el inquilino no quiere abandonar la vivienda de forma pacífica, se le obligará a hacerlo a la fuerza, con la ayuda de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado. En caso de que no hubiera nadie en la casa, el cerrajero abrirá la puerta y se tomará posesión de la vivienda por su propietario.

¿Y si la vivienda se encuentra en mal estado?
La comisión judicial levanta un acta con el estado en el que se encuentra la finca y los destrozos que existan, que podrá ser utilizada por el propietario como prueba en una futura reclamación por daños a los inquilinos.

¿Si los ocupantes se han dejado algo en la vivienda?
A partir de la entrada por el propietario todo lo que se encuentre en la casa será del dueño, sin que pueda reclamarlo el inquilino.

¿Se puede paralizar un desahucio express?
El arrendatario puede siempre paralizar el desahucio pagando las cantidades que adeuda. Pero este derecho lo perderá si el propietario le ha requerido de pago previamente a través de burofax o ha existido con anterioridad un procedimiento judicial por dicho motivo en el que ha terminado pagando, lo que se conoce como enervación. Es decir, sólo se podrá paralizar una vez el desahucio.

¿Cómo elegir un buen abogado en Zaragoza para este procedimiento?
Un buen abogado de desahucio express en Zaragoza y en cualquier otra ciudad, deber seguir todas las fases del proceso, informando puntualmente al cliente y tratando de agilizar en la medida de lo posible los plazos. Hay que acudir a un profesional del rango que deberá orientar al cliente sobre las diferentes posibilidades que tiene. Antes de interponer una demanda, conviene intentar un arreglo extrajudicial por medios fehacientes que, además de evitar en ocasiones el pleito, servirá de justificante para acelerar el desalojo del inquilino a través del juzgado.